Vi må virkelig spørre oss om det er nødvendig med en takstmann og hvilken rolle han skal ha i fremtiden. Jeg mener at vi trenger uavhengig og dyktig megler ifbm omsetting av nye og brukte eiendommer. Nødvendigheten for dyktige takstmenn er også tilstedet.
Dette er en problemstilling for bransjen. Hvordan skal en finne frem til den mest riktige verdien på eiendommen?
Det er i dag nærmest monopol på eiendomsmegling fra bankens side. Over 90% av alle ”frittstående” meglerselskap er underlagt et direkte eierskap av en bank.
Dette er vel neppe en tilfeldighet? Hva er motivasjonen for en bank i denne sammenheng? Dette er et av de viktigste spørsmål i denne sammenheng, ikke minst i forbindelse med verdisetting av eiendommene som omsettes.
Motivasjonen og strategiene til bankene ved å styre og eie eiendomsmeglere er enkel, banken skal selge sine produkter, nemlig lån, forsikringer etc. Hovedfokuset for at en bank driver med eiendomsmegling er med andre ord å få skaffe seg nye kunder, nye lån. Andre evt motiver kommer da i andre rekke.
Når en eiendom skal omsettes blir ofte meglere brukt, sendt ut fra en bank, som skal verdsette en pris på eiendommen, en såkalt ”uforpliktende prisantydning” Eier velger naturlig nok den megleren en føler vil gjøre en best mulig jobb for han, med andre ord er jobben å selge eiendommen til høyest mulig pris.
Hvordan prises så disse eiendommen i dag? Meglerne har i dag ikke noe reell forutsetning til å prise en eiendom, bortsett fra hva som er solgt tidligere etc.
Den tekniske verdien, reguleringsplaner og muligheter etc blir ikke tatt med i vurderingen. Ofte tar dette i underkant av 20 min for en megler å presentere en muntlig antakelse på verdiestimat, dette uten å vite hva regulering sier, hva er den tekniske tilstand, elde, skader, nødvendige utbedringer etc. På dette grunnlaget inngås ofte et megleroppdrag eller en oppdragsavtale.
Er dette en fagmessig og nøyaktig vurdering?
Enda kan meglere plukkes opp fra gaten og kles opp i en fin dress.
Med visittkort, har han plutselig blitt forvandlet til en skolert megler med alle riktige forutsetninger for å prise en eiendom. Det samme gjøres med såkalte finanskonsulenter i banken, kreves ingen forutsetning for å gi økonomiske råd i fbm forvaltning av andres verdier.
Et ubestridt skritt i riktig retning, ville ha vært å ikke gjort det mulig av en bank å eie, verken indirekte eller direkte et meglerforetak. Hadde meglerne utviklet en egen strategi med hovedfokus på megling for sin egen bransje ville kvaliteten bli hevet betydelig.
I dag blir den overstyrt med kryss salg av lån og tips, egne budsjett mtp tips av lån og ved tips av salg av evt nye eiendommer. Hovedfokus på salg av bankens tjenester, og ikke på kundens behov og krav!
En takstmann skal følge sine instrukser og være objektiv i sine vurderinger.
Han skal foreta en vurdering av det tekniske forhold i boligen, deretter en vurdering av muligheter, sammenlignbart salg og tomteverdi. Etter det de fleste oppfatter som en langt mer grundig vurdering, ikke minst objektiv.
En megler vil bruke et nytt salg som en kilde til å fremskaffe banken nye kunder, nye lån til alle interessenter etc. Det er allment kjent i bransjen at enkelte store dominerende meglerforetak også har inngått eksklusive avtaler med takstmenn, med andre ord forsøker banken også her å sikre seg hva som blir skrevet av taksmann etc. Banken skal kontrollere hele prosessen!
Bukken og havresekken!
Banken eier megleren, megleren skal gi råd og delvis forvalte kundens verdier, med hovedfokus på å løpe bankens ærend, salg av lån, nye potensielle lånekunder ifbm med visning/interessentlister. Megleren skal i tillegg verdsette eiendommen, men for hvem og med hvilket fokus?
Banken skal deretter forsøke å låne penger til ny kjøper basert på den verdivurdering megleren har subjektivt foretatt seg.
Hvem ivaretar kundens, kjøpers interesser? Hva er den virkelige verdien på eiendommen, det som budrunden avsluttes på? Til han som fikk tilslaget på det høyeste budet? Dette bekrefter banken er ok, bankens vurdering er utelukkende basert på egne kunders evne til å betjene lånet, altså hovedfokus på salg av lån, ikke fokus på den eiendom som blir kjøpt/solgt(pantesikkerhet). Dette oppfattes klart som bukken og havresekken. Banken bruker egne subjektive kanaler for å fremme og oppnå egne målsetninger. Hadde banken egentlig vært interessert i verdier og kundens behov, hadde banken uten tvil utelukkende brukt en eller flere objektive vurderinger for sin vurdering av verdi. I dag er det faktisk stikk motsatt, enkelte banker bare ”stoler” på sine egne meglere, noe som viser at dette hele er motsigbart. Ønsker bankene, igjennom sine datterselskap å gi kunden best mulig service, respekt etc ville de ikke tillate å bruke egne meglere, egentlig skulle banken ikke hatt mulighet til å involvere seg i denne bransjen i det hele tatt. For øvrig skulle det vært ulovlig å kunne ”knytte” opp takstmenn, å tjene betraktelige beløp på ”kick back” provisjon ifbm salg av tilstandsrapporter. En bank eid megler skulle ikke hatt mulighet til å bruke bare et fåtall kontraktsfestede taksmenn som de har ”kjøpt”. Da ville allmennheten etter hvert fått mer tillit til meglere, taksmenn og ikke minst banker.
En takstmanns rolle må/kan være å finne frem til teknisk verdi av tomt og boligen slik at megler(selger) kan utforme sin markedsføring med tilhørende prospekt, som gjøres på et objektivt grunnlag.
Verditakst fra takstmann skal dokumenteres slik at den kan kontrolleres fra kjøperen. Kjøper skal legge denne taksten til grunn ifbm å gi evt bud på eiendommen, samt størrelse på bud.
Har vi ikke en verditakst, mangler vi klart dokumentasjon av fundamentale verdier.
Budgiver må vite hvilken teknisk tilstand og økonomisk verdi eiendommen har.
En pris for en eiendom kan ikke kalkuleres men bare estimeres ved sammenligning av tidligere salg i samme område.
Hvilke hjelpemidler bruker takstmann?
Taksmann vurderer eiendommen delt i tomt- og boligverdi igjennom en analyse av objektive –og subjektive verdier.
Formål
En verdivurdering eller takst kan ha flere formål. (salg-refinansiering-arv osv)
En takst av en eiendom må spesifiseres etter boligverdi og tomteverdi. En verdivurdering må dokumenteres og spesifiseres for å kunne gi objektive og subjektive verdier.
Dagens verdivurderinger fra de fleste eiendomsmeglerforetak samt eiendomsverdi.no tar utgangspunkt i m2 pris primærareal, basert på en gjennomsnittsverdi og likhet i størrelse av primærareal og alder av boligen..
Vurderingen tar bl.a. ikke hensyn til størrelsen og tomteverdien som er en vesentlig verdi. Diskusjonen i dag om boligpris, ned eller opp, er forskjellig fra sted til sted, og kan ikke generaliseres. Ukyndige får en feil forståelse om eiendomsverdi i forbindelse med salg og kjøp av eiendommer, når de leser i avisen at boligprisene faller eller stiger.
1. Selger/kjøper trenger å vite hvilke reelle verdier og hvilke reelle muligheter takstobjektet har, basert på dokumenterte verdier.
2. Banken må kunne vurdere pantesikkerhet og belåning av eiendommen etter reelle verdier utført av fagkyndig takstmann.
3. En kjøper trenger et veldokumentert underlag for å kunne forstå/bedømme de angitte reelle dokumenterte verdier på eiendommen.
4. Megler kan med en detaljert verdivurdering/takst selge eiendommen med de egenskaper/verdier som ligger i boligen og tomten.
5. Ihht norsk lovgivning, § 3.9 i avhendingsloven vil et dokument angitt med spesifiserte reelle verdier, kunne styrke fakta ytterligere.
Tomteverdi finner man frem ved å kartlegge boligverdien fra sammenlignbart salg og trekker denne verdien fra tidligere salgsverdi. Formel er lik
salgsverdi av eiendommen – boligverdien = tomteverdi
tomteverdi + boligverdi = eiendomsverdi
Avslutning
Vi diskuterer i dag i avisen om så mye over eller under takst. Hvem har sagt at taksten er riktig og hvilken vurdering ligger til grunn. Takstmann og megler er ikke spåmenn/kvinner men de burde avkreves mer detaljer om vurderinger.
Journalistene har også et ansvar som 5.kolonne i samfunn å gir objektive fremstilling av nyheter. I utgangspunkt tror folk alt er sant som blir skrevet i deres avis eller vist på tv.(Henviser til serie ”solgt ” i NRK på tv).
Kjøperen vet i dag ikke om prisen på eiendommen er for høy eller lav i forhold til verdien, på grunn av manglende opplysninger. I Tyskland kaller man dette for en pris/yttelsees forhold (Preis/Leistung) og er for øvrig allment kjent i resten av den vestlige verden.
Når kapitalen ikke verdsettes/beregnes må det betegnes som mangelfullt!
Bankene må ta ansvar for kreditt og har pant i eiendommen. Finanstilsynet må kontrollere kredittgivning med den nødvendige sikkerheten i eiendommen slik at bl.annet egenkapital sikres i bankene.
Banken vil nok sikre seg all profesjonell informasjon som mulig. Kapitalen må stå i et definert og kontrollert forhold til verdier. I vårt forhold til eiendomsomsetting viser jeg til objektive og subjektive målbare verdier som kan kontrolleres. Viktig med en teknisk verdi og en antatt markedsverdi. Kalkulert markedsverdi er ofte høyere enn estimert markedspris. (Forhold mellom verdi og salgspris. )
Utvikler vi ikke en bedre profesjon i vårt fag i fremtiden, vil trolig profesjonen avta markant og den ene boble vil avløse den andre.
Takstmann burde foreta sin tekniske vurderinger samt verdi og selger burde finne den dyktigste megler(selger).
Gjør takstmenn mer ansvarlig og uavhengig, og vi vil se en betraktelig forbedring i presentasjon og ikke minst resultat!!!
Selger og kjøper må settes i hovedfokus, ikke bankens formelle og uformelle strategi!!
Jeg anbefaler på det sterkeste at megler- og takstbransjen snarest kommer sammen til en felles dialog. Slik det har utviklet seg skapes ingen tillit .
Disclaimer: Artikkelen er skrevet av Axel Schwerdt, han er bygningsingeniør og har arbeidet med teknisk - økonomiske problemstillinger som takstingeniør. Schwerdt er medlem i Nito Takst. Alle synspunkter og ytringer i denne 3. partsartikkelen er forfatters ytringer og representerer ikke nødvendigvis Morningstars oppfatning.
Ønsker du ditt innhold på Morningstar.no? Ta kontakt med Thomas Furuseth (thomas.furuseth@morningstar.com).
