.jpg)
De svenske boligprisene falt 15 % i 2022, en dramatisk reversering av et tiår langt rally som truer med å presse landet inn i en økonomisk krise. Det kan være det eneste europeiske landet som står overfor en nærstående resesjon, noe som min kollega Johanna Englundh skrev om for noen få uker siden. Men boligmarkedet er ikke det eneste som stirrer ned i en avgrunn hvis vi fokuserer på tallene.
EUs statistikkbyrå Eurostat kunngjorde boligprisdata gjennom slutten av 2022 på tirsdag, og de viser det første kvartal-til-kvartal-fallet i regionens boligpriser siden 2015. Nedgang i boligprisene inntraff kun i 15 av 27 EU-land; mange andre oppnådde nye rekordpriser. Dette er et godt tidspunkt for å se på de forskjellige scenarioene som utspiller seg på tvers av regionens eiendomsmarked.
Siden den europeiske gjeldskrisen har eiendomsprisene hatt en jevn oppgang på grunn av ultralave renter og enkel tilgang på kreditt. Nå som prisene har skutt voldsomt opp, viser nedgangen for boligprisene seg svært ujevnt. I all hovedsak så kan europeiske boligmarkeder deles inn i land med flytende renter på boliglånet eller land hvor fastrente utgjør størstedelen av lånetypene.
Franske og belgiske låntakere utpeker seg ettersom boliglånene deres vanligvis har faste betingelser gjennom hele løpetiden. I Tyskland og Storbritannia betyr flerårige faste betingelser at låntakere ikke trenger å stri med høyere rente før deres nåværende løpetid er ute.
Låntakere i Norden og Øst-Europa velger derimot å møte pengepolitikkens harde realitet fra første dag av lånets løpetid. For Sveriges glødende boligmarked, preget av høye priser, var virkningen av økte renter umiddelbart synlig.
Gradvis løsnede utlånsvilkår fra kriserammede banker har bidratt til dette oppsvinget, og gitt opphav til en regionsomfattende trend der låneopptak steg i forhold til kjøpekraft. Sverige skiller seg ut, med utestående lån nesten dobbelt så store som husholdningenes disponible inntekter. Landet er ikke alene på toppen, tilsvarende ekstreme forhold finnes i Nederland og Danmark.
Land som skiller seg negativt ut på disse kartene, er sannsynligvis kanarifugler i kullgruven, og effekten er slående. Ut av 30 land som er en del av (EØS) inkludert Storbritannia, så har fire opplevd boligprisfall i løpet av 2022:
• Danmark: Til tross for at tidsbestemte lån er normen og den danske nasjonalbankens mer forsiktige pengepolitikk sammenlignet med Storbritannia eller eurosonen, veier boliglånsbalansen betydelig opp for husholdningenes inntekter.
• Sverige: En perfekt storm av utstrakt rimelighet, eksponering mot variable renter og rivende prisvekst det siste tiåret.
• Tyskland: En bratt prisoppgang møter bølgende boliglånsaldo som overskygger en svak lønnsvekst
• Finland: Overveiende variable boliglån møter et ugunstig forhold mellom lånesaldo og kjøpekraft.
Lokal boligprisdynamikk er mer kompleks og ikke alltid sammenlignbar, og ikke alle disse landene er bundet til en sterk boligpriskorreksjon.
Tysklands vanlige 10- og 20-års faste boliglånsbetingelser vil skjerme de fleste låntakere fra renteoppgangen, så salgspresset vil forbli lavt uten en resesjon. I mellomtiden har ikke utbredelsen av boliglån med variabel rente i Øst-Europa hatt samme effekt som i de nordiske landene hvor det lånes langt større beløp i forhold til husholdningenes inntekt.
Begynnelsen på noe større?
Tredje kvartal 2022 nådde den europeiske boligprisindeksen et foreløpig toppunkt. Takket være tirsdagens data kan vi nå kartlegge hvor prisene faller raskest, og resultatene samsvarer med de tidligere kartene over husholdningenes største gjeldsbelastning, sårbarhet for renter og brattheten i tidligere prisoppganger.
Den virkelige boligkrisen kan ligge foran oss. Usikkerhet rundt regionens banker forårsaket av tvangsoppkjøpet av Credit Suisse har «ført bankene til å revurdere hvem de låner ut til i utgangspunktet, både når det gjelder andre banker og faktiske kunder» skrev Morningstars europeiske aksjestrateg Mike Field denne uken. En prognose om «en innstramming av kredittstandarder og en nedbremsing i veksten av utlånsvolumer» ble også omtalt i kommentarer fra ECBs visepresident Luis de Guindos på lørdag.
Det som er sikkert, er at det ville vært en ujevn boligkrise. Europas nasjonale eiendomsmarkeder er for forskjellige fra hverandre til at regionen kan oppleve en enkelt nedadgående bevegelse slik USA så i 2007. For å få en følelse av hvor risikoen er størst, se etter tegn på utviklingen i det svenske boligmarkedet.
