Utviklingen i det norske boligmarkedet

Det er få om noen temaer som har vært like mye diskutert de siste årene som boligmarkedet. De store dagsavisene som DN og Finansavisen rapporterer titt og ofte om salgsrekorder, ellevill prisvekst og et boligmarked som blir stadig mer krevende for en gjennomsnittlig lønnsmottager å få ta del i.
Når vi snakker om det norske boligmarkedet så kan dette gjerne deles inn i to grupper. Markedet for boliger i byer og tettsteder og boliger som ligger utenfor disse områdene. Hvis vi ser på økningen i boligprisene for landets største byer som Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger med flere så indikerer tallene at prisene har økt kraftig over en tredveårsperiode, med Oslo-området på topp.

Det historiske bildet

I Oslo har eksempelvis prisen på en enebolig økt med 834% siden 1992 og frem til slutten av 2022. Prisveksten på leiligheter? Opp over 1000%. 1992 er valgt som utgangspunkt ettersom dette året markerte et vendepunkt for det norske boligmarkedet. Etter krakket i 1987 falt markedet mellom 20% og 30% flere steder i landet og selv så sent som i 1992 gikk prisene ned med 8,2%. I 1993 snudde trenden og for første gang siden jappetiden økte boligprisene (+6,3% SSB).

En annen trend som har gjort seg gjeldende de siste årene er hvordan de største byene stikker ifra mindre byer rent prismessig. Denne trenden er spesielt synlig i Oslo, hvor kombinasjonen av lavt utbud, lite nybygging, mangel på tomter og vern om naturområder (Nordmarka) har bidratt til en eksplosjonsartet vekst, som begynte å ta fart på tidlig 2000-tall. Veksten til Oslo ligner på utviklingen i andre sammenlignbare storbyer som Stockholm og København hvor det har blitt et kraftig prispress grunnet stor innflytting, investering og lite nybygging. Dette er gjerne områder som også tiltrekker seg tilflyttere fra mindre tettsteder i randsonen, internasjonal arbeidskraft og studenter grunnet kombinasjonen av et attraktivt arbeidsmarked, kulturtilbud og transportforbindelser.

Dette føyer seg også inn i en internasjonal trend som vi har vært vitne til i andre storbyer omkring i Europa. London, Amsterdam og Paris er bare noen eksempler på byer hvor prisveksten i boligmarkedet har vært enorm og løpt fra prisutviklingen i samfunnet generelt.
Utviklingen i boligpriser, lønnsnivået og prisnivået i samfunnet generelt
Tallene viser at en enebolig i Oslo har blitt nesten 850% dyrere justert for inflasjon siden 1992 og tilsvarende tall for København er rundt 650%. Hvorfor er det blitt slik? Ettersom lønningene i samme tidsperiode kun har økt med beskjedne 200% så må forklaringen finnes et annet sted.

Statistikken ser ut til å bekrefte tesen om at forholdet mellom boligmarkedet og veksten i inntekter blant befolkningen har svekket seg i løpet av de siste tredve årene. Gjennomsnittlig inntekt for en fulltidsarbeider lå i 1992 på snaue 200 000 kroner i året og gjennomsnittsboligen hadde en prislapp på noe over millionen. Det vil si at en gjennomsnittlig husholdning med 400 000 i inntekt ville kun trengt å låne 2,5 ganger inntekt. Litt over tredve år senere er bildet et helt annet.
Denne trenden har også bidratt til at gjeldsgraden blant husholdningene har økt kraftig i samme periode. Norge har noen av de mest belånte husholdningene i Europa, noe som blant gjenspeiles i den siste Kredittindikatoren til SSB som viste at samlet husholdningsgjeld har økt med 5,3% de siste 12 månedene.

I likhet med aksjemarkedet så preges boligmarkedet av større og mindre endringer. Perioden etter at flere norske banker gikk overende i 1992 har vært preget av en rekordhøy stigning i boligprisene, en trend som kanskje noe overraskende fortsatte gjennom hele Corona-pandemien og som blant i Oslo har prisene fortsatt steget selv etter flere renteøkninger. Samtidig så er det tegn til at markedet har roet seg noe og flere økonomer, slik som Sara Midtgaard fra Handelsbanken har argumentert for at markedet først vil gjøre et comeback i 2025.

Oppsummering

Situasjonen i dagens marked er også unik, enten vi ser på Norge under ett eller fokuserer på boligmarkedet i de større byene. Rentenivået har økt fra en styringsrente på 0,0 (første gang satt ned til 0,0% 8.mai 2020), og er nå på 3,0% etter siste rentehevingen til Norges Bank. Dette har på kort tid gjort det dyrere og vanskeligere for låntakere. Spesielt krevende er det for førstegangskjøpere, som nå får låne mindre og må bake inn fremtidige renteøkninger i budsjettet.

Selv om perioden etter boligkrakket i 1992, har vært preget av nesten sammenhengende vekst, med unntak av finanskrisen så er det likevel ikke slik at veksten kan forventes å fortsette for alltid. Hvis vi ser tilbake på historien så har samtlige perioder i Norge med en kraftig vekst i boligprisene, endt opp med et krakk og etterfulgt av fallende boligpriser slik som på tidlig 1990-tall. Spørsmålet er bare når dette vil inntreffe.
Uansett om markedet vil svekkes med noen få prosentpoeng eller ikke så er det hevet over enhver tvil at markedet for boliger i sentrale «pressområder» har nådd et nivå som gjør det krevende for mange lønnsmottagere å komme inn på boligmarkedet for første gang, og de løpende kostnadene ved å eie egen bolig har økt i 2023. Som vi har sett ovenfor så har ikke lønningene økt i nærheten av så mye i samme tidsperiode, noe som har bidratt til en høyere gjeldsbyrde blant husholdninger.