Det eldgamle spørsmålet om hvorvidt man skal investere i virkelige eiendeler (slik som en utleiebolig) er mer relevant nå enn noensinne, ettersom boligprisene øker i et raskt tempo over hele verden.
Stigningen i boligprisene gjør det vanskeligere å vurdere om du skal investere i eiendom, ettersom forventningene til kapitalgevinster kan virke mer fristende i dag sammenlignet med for bare et tiår siden.
Når det er sagt, er det mye som ikke har endret seg, inkludert fordeler og ulemper ved å investere i en utleiebolig kontra aksjer.
Fordeler med å eie en utleiebolig:
(1) Du eier en virkelig eiendel, og du kan ha en viss grad av kontroll over kvaliteten på eiendommen fordi du har muligheten til å utføre ytterlige oppussing/investeringer.
(2) Forutsatt at du eier eiendommen i lang tid, vil den sannsynligvis gi en jevn tilleggsinntekt som vil hjelpe deg med å kompensere for utlåns- og vedlikeholdskostnader.
(3) Over en lengre tidsramme vil eiendommen i seg selv sannsynligvis stige i verdi (forhåpentligvis mer enn inflasjonen) og gi deg kapitalgevinster samtidig som du får en jevn inntektsstrøm fra leietaker(e).
(4) Med historisk lave renter har kostnadene ved å ta opp lån for å investere i en utleiebolig falt (men de vil nok stige igjen etter hvert).
Ulemper med å eie en utleiebolig:
(1) En utleiebolig er en betydelig investering i én enkelt aktivaklasse: eiendom. De fleste research selskaper kategoriserer 11 sektorer innen økonomien, der eiendom representerer én av disse. Vurder om du fortsatt kan diversifisere porteføljen din effektivt (inkludert utleieboligen) for å dra fordel av den eneste «gratis lunsjen» ved investeringer, altså diversifiseringsfordelen.
(2) Kostnadene ved å vedlikeholde en utleiebolig kan være betydelige, både når det gjelder vedlikehold av eiendommen og tiden det tar å betjene leietakere. En idé kan være å vurdere kostnaden opp mot nytten ved å ansette en eiendomsforvalter som kan assistere deg med denne jobben.
(3) Eiendom er en relativt illikvid eiendel, noe som betyr at du ikke kan selge eiendommen like raskt som for eksempel aksjer. Her er hensynet til investeringens tidshorisont viktig. Hvis du har behov for de investerte pengene innen kort tid, vil nok ikke utleiebolig være det beste alternativet.
(4) Mange investorer er avhengige av lånefinansiering fra en finansinstitusjon for å kunne kjøpe utleiebolig. Selv om boliglån generelt sett betraktes som «god» gjeld, må du huske at det å ta opp lån for å investere er en form for gearing, altså noe som øker risikoen. Hvis eiendomsprisene faller, kan dette ha en svært dramatisk innvirkning på din finansielle situasjon. Glem heller ikke at hvis leieprisene faller, påvirkes også din evne til å betjene boliglånet. Ettersom rentene i disse dager er på rekordlave nivåer, vil det ikke være uventet om disse stiger igjen. Og økte renter medfører økte gjeldskostnader, alt annet likt.
(5) Avhengig av gjeldende lover og regler der du bor, kan det hende at skattebehandlingen av sekundære eiendommer ikke gir de samme skattefordelene som en primærbolig. I Norge er utgangspunktet at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig, men det finnes omfattende unntak ved salg av primærbolig. I tillegg er formuesverdien av sekundærboliger satt til en høyere prosentandel av beregnet boligverdi enn for primærboliger.
Den gylne middelvei
Det er mange argumenter for at en allokering til eiendom innenfor en større portefølje kan være fornuftig. Eiendomsverdier er generelt mindre volatile enn aksjer, og kan gi diversifiseringsfordeler. Investorer kan gjøre klokt i å vurdere investeringer i REITs (real estate investment trusts) som fortsatt vil gi deg eksponering mot eiendomspriser og tilgang til utbytter generert av leieinntekter, samtidig som du beholder likviditeten til en aksje. Videre har REIT-investorer valget mellom å investere i REITs innen boliger/leiligheter eller forretnings-/næringseiendommer, slik at du kan velge hva slags leietakere du får eksponering mot. Eiendomseksponering er også tilgjengelig gjennom fond og ETFer (exchange traded funds, altså børsnoterte fond) som investerer i en gruppe REITs.
Spørsmål å besvare før du kjøper en utleiebolig
Etter denne investeringen, vil en betydelig andel av pengene mine være investert i en enkelt eiendel? Hvis svaret er ja, kan du kanskje vurdere REITs i stedet, som kan utgjøre en mer fornuftig andel av din totale portefølje.
Vil jeg kunne foreta månedlige nedbetalinger på boliglånet dersom lånekostnadene mine (dvs. boliglånsrenten) stiger i fremtiden? Hvis regnestykket går opp nå, bør du vurdere å beregne på nytt ved å bruke en boliglånsrente som er minimum 2-3% høyere enn den nåværende renten, slik at du har en sikkerhetsbuffer.
Vil jeg ha behov for den investerte kapitalen om kort tid? Hvis svaret er ja, er kanskje ikke en utleiebolig veien å gå. Husk at eiendom er en relativt illikvid eiendel, hvilket kan medføre at det tar tid å selge boligen.
Denne artikkelen må ikke anses som økonomisk rådgivning. Det anbefales alltid å snakke med en profesjonell investeringsaktør eller finansrådgiver før du investerer.
Artikkelen er oversatt fra engelsk og er tilpasset norske forhold.
.jpg)
