Lave lenge

Det var noen økonomer som var tidlig ute med å antyde at vi ville ha lave renter lenge. De fikk rett. I realiteten vet man aldri hva som skjer i fremtiden. Derfor bør man i det minste tenke gjennom et par, tre ulike scenarier. I minst ett av dem må man legge til grunn hva som skjer dersom man tar feil. I alle fall jeg, som er litt mer privatøkonomisk forsiktig, tenkte at lave renter var en god anledning til å redusere gjelden. Vi hadde for så vidt flaks på flere områder, blant annet at vi kom inn i boligmarkedet før det tok skikkelig av på ordentlig. Flaks er viktig, men det er ikke en investeringsstrategi.

Samtidig trodde jeg nok at renten skulle komme opp på et litt mer «normalt» nivå tidligere enn hva som var tilfellet. Jeg var derfor for optimistisk. Samtidig fikk vi oljesmellen i 2014, noe som har svekket kronen over en vedvarende periode, i tillegg til å senke rentene enda mer. Fallet i kronekursen påvirker verdsettelsen av alle utenlandske aktiva.

Lave renter gjør også at man reduserer kapitalkostnaden, spesielt på gjeldssiden, men også fordi renten har vært så lav, så lenge, har også kapitalkostnaden på egenkapital blitt justert ned i analytikernes regneark. Lavere avkastningskrav gjør at fremtidige kontantstrømmer får høyere verdsettelse i dag. Telleren blir justert ned mindre på grunn av mindre nevner i brøken. Konseptet med verdsettelse er i realiteten svært enkelt. Man tar fremtidig resultat (les kontantstrøm, fordi resultatene inneholder mye regnskaps- og skattemessig som ikke nødvendigvis får innvirkning på hvor mye kontanter en bedrift generer) i år 1, 2, 3 også videre frem til man blir fornøyd, og justerer dem til dagens verdi med en diskonteringsrente. 100 kroner om ett år, med 10 % diskonteringsrente, er verdt 90,9 kroner i dag, 100 om 2 år er verdt 82,6 kroner i dag. Om hundre år? 0,7 øre. Dersom man reduserer renten til 5 %, så vil kontantstrømmene være verdt henholdsvis 95,2, 90,7 og 76 øre. Ved å redusere diskonteringsrenten i dette tilfellet vil verdien i dag øke med 7,6 prosentpoeng.

I praksis har man, når man driver verdsettelse, to ukjente verdier, en i teller og en i nevner. Det er derfor verdsettelse i praksis er svært vanskelig, men fortsatt noe man må gjøre i mange sammenhenger.  

Optimisten som blir pessimist

Dersom man var måteholden optimist og trodde på økte renter, så vil det kunne medføre at man gjorde slik jeg gjorde. Man prioriterer å betale ned lån mens renten gjør det enklere, samtidig som man forventer at aksjeavkastningen blir moderat.

Så, hva var det verste som kunne skje i dette tilfellet? Vel, at man fikk lavere avkastning fordi man var for forsiktig. Om man gjordet det motsatt, at man har så høy gjeldsgrad man tør og investerer dette i realaktiva slik som aksjer, eiendom eller lignende, i dette tilfellet kan rentene stige sakte, men sikkert. Økte renter vil deretter øke de månedlige kostnadene sakte, men sikkert, over tid. Så kommer man til et punkt, kanskje ikke ulikt finanskrisen, aksjekursene faller og rentene faller (kanskje med noe etterslep). Det er først da man merker om man har lagt inn nok sikkerhetsmargin. Ting kan endre seg raskt, og det verste som kan skje er at man blir tvunget til å selge aksjene etter at de har falt mye. I verste fall kan man gå konkurs med for mye gjeld. Dermed er nedsidevurderingene langt mer alvorlige dersom man tar feil og satser mye ved å ha høy gjeld.

Superoptimisten er vinneren siste 10-året

De som har strukket strikken lengst og har kjøpt bolig, aksjer, eller hva det måtte være, er generelt sett de som nå gnir seg i hendene. Med mindre man har vært uheldig i en enkeltaksje, eller kjøpt i «feil» sektor, eller kjøpt en bolig med skjulte mangler, eller bolig i Stavanger. Unntakene finnes i alle markeder.

Spørsmålet man alltid må komme tilbake til er hva man ønsker. Hva er målsetningen din eller deres? Hvis man ønsker seg hytte på fjellet, så vet man at det ikke kommer gratis i dagens eiendomsmarked. Eiendom kan ofte belånes, gitt at man har tilstrekkelig egenkapital og inntjening, samtidig som man får kostnader til vedlikehold, forsikringer, strøm også videre. Eiendom kan skaffe inntekter ved å leie dem ut, så det trenger ikke å være utelukkende en kostnadsside. I tillegg må man også ta hensyn til nytten og gleden ved å ha noe man ønsker seg.

Ønsker man å FIRE (Financially Independent, Retire Early, som på norsk blir noe slik som finansiell uavhengighet og pensjoner deg tidlig), så trenger man å skaffe seg aktiva som produserer inntekter og man trenger relativt mye slik kapital. Hvis man har for lite kapital, vil man etter hvert ta av hovedstolen og risikerer å gå tom for tidlig. Det vil også lette utfordringen å akkumulere dette dersom man samtidig har relativt lavt forbruk og høy inntekt frem til man kommer til klokken FIRE.

En som ønsker FIRE må ta helt andre grep enn noen som har andre målsetninger, eksempelvis finansiell trygghet. Desto mer hårete målsetninger, desto vanligere blir det at man strekker strikken. De i risikosonen vil være de som balanserer den tynne linjen med høy gjeld, høy risiko i sparing eller investeringer. Ved å ha et forhold til verstefallstenkning kan man i det minste vurdere om det er verdt risikoen.