Hus og hytter dominerer totalt en normal husholdningsbalanse som de(n) største investeringen(e) vi har. I tillegg låner mange en stor andel av kjøpsverdien og gjennomsnittlig har vi 2x disponibel inntekt i gjeld. Utfordringen er at siden denne statistikken ble publisert, så har den økt som følge av høyere boligpriser og for mange aldersgrupper er gjennomsnittet nærmere 3x enn 2X.
Renten er rekordlav og boligprisene rekordhøye. Tall fra 2014 viser en slik fordel av Ola og Karis aktiva:
I følge tallene fra SSB, er estimert markedsverdi av eiendom ca. 73 % av all aktiva i gjennomsnitt, 14 % har vi i kontanter, 11 % i aksjer og 2 % i fond. Ergo eiendom er den dominerende aktiva og dermed også den største risikofaktoren.
Kilde: SSB
I tillegg til å være den største investeringen, er også eiendommen utsatt for noen særegenheter. Man får ikke enkelt diversifisert eiendommen (kjøpt mange andeler), dermed kan man komme i en situasjon ala den som man har sett i Rogaland, hvor en viktig næring sliter som påvirker eiendomsmarkedet primært i denne regionen. Den er vanskelig (men ikke umulig) å omsette, det tar lang tid fra salg settes i gang til pengene kommer på konto.
Eiendom er en relativt unik aktiva, det er både konsum av et gode (tak over hodet) og en investering. Noen av de verste risikofaktorene (brann, innbrudd) forsikrer vi oss mot, men når vi velger eiendom påtar vi oss veldig mange risikofaktorer som det ikke er mulig å forsikre seg mot. Hva som er verre, gitt at vi kun kjøper en bestemt eiendom, vil prisindikatorer slik som den Eiendom Norge utgir hver måned undervurdere risikoen i eiendomsinvesteringer.
Morningstar har i USA gjennomført analyser som estimerer eiendomsrisikoen til noe som tilsvarer en 50/50 portefølje med aksjer/obligasjoner (60/40 hvis man heller har bankinnskudd enn obligasjoner). Men, dette er tall før man tar hensyn til belåning, og tar man hensyn til den vil risikoen være større enn hos de fleste andre finansielle aktiva.
I tillegg er det mange usynlige kostnader forbundet med huseierskap, altså for dem som betaler kostnadene er kostnadene fullt synlig, men når man ser på prisindekser så tar man ikke hensyn til skatter, avgifter, renovering, transaksjonskostnader og vedlikehold. Morningstar estimerer at før slike kostnader har amerikanske boliger steget over inflasjonen med 1 % p.a., men med alle kostnadene så vil langsiktig forventet realavkastning være negativ. Spesielt hvis man har kort horisont kan transaksjonskostnader ødelegge mye av en eventuell prisoppgang, i tillegg har man risikoen for at ukjente feil og mangler må rettes, dermed kan leie av bolig være å foretrekke fremfor å eie i en relativt sett kort periode.
Norges Bank har publisert eiendomsindekser for Norge, og der ser man at normalavkastningen har vært 2,5 % (før kostnader, p.a.) i perioden 1819 – 1977, mens prisveksten har vært 7,8 % p.a. fra 1977 til 2014. Man må ha tak over hodet, men ikke regn det for å være en risikofri investering. Det er det ikke.
.jpg)
