Selv om Andreassen presenterte teamet med en morsom undertone og god fortellerteknikk var budskapet alvorlig nok. Nordmenn satser alt på en hest, nemlig eiendom. Og det er ikke til å stikke under en stol at mange eiendomsinvestorer har blitt rike, enten ved å strekke strikken (og ha flaks) eller bare ved å eie eiendom.
Nordmenns balanse
Balanseregnskapet er der man lister opp alt man eier og hvordan dette er finansiert (gjeld og egenkapital). Nordmenns balanse består i all hovedsak av eiendom, bankinnskudd og gjeld. Aksjer er en forsvinnende liten del av vår totalformue. Hvis vi tar med statens eiendeler, så vil riktignok bildet endres vesentlig. Staten sparer i aksjer for Kari og Ola.
I følge Andreassen var det spesielt et par forhold som er problematisk. Det første er at boligprisene er på et historisk rekordnivå når en ser på realpriser (prisene blir justert for inflasjon). Ikke målt over de siste 5 årene, ikke målt over 10 år, men drøyt 100 år med boligpriser. Den andre faktoren som burde skremme alle og enhver er at nordmenn har strukket strikken langt i form av gjeldsfinansiering. I tillegg har VFF (Verdipapirfondenes Forening) gjort en undersøkelse av nordmenns persepsjon av avkastnings- og risikomuligheter i eiendomsmarkedet, og i følge denne undersøkelsen sier nordmenn at det er lav risiko og muligheter for høy avkastning (aksjemarkedet ble oppfattet som motsatt).
Skatt
Bolig og eiendom er skattefavorisert i Norge. Lav eller ingen formueskatt og ingen gevinstbeskatning. Aksjer skattes fullt ut, men du kan utsette gevinst og utbyttebeskatning ved å la aksjefond reinvestere for deg (vanlig). Formueskatt må betales årlig til full sats. Renter og bankinnskudd skattes årlig med rentebeskatning og formueskatt. I politikerpanelet i forkant av Andreassens innlegg ble denne skjevheten debattert av blant annet Svein Flåtten (H) og Gjermund Hagesæter (FRP) og Marianne Marthinsen (AP). Det er nesten politisk selvmord å foreslå høyere beskatning av bolig (spesielt i den utstrekning Andreassen foreslo), siden nordmenn i vesentlig grad eier eiendom, men Marthinsen ville øke skatt på sekundærbolig, mens FRP og H representantene ville redusere skatt på andre investeringsformer, i all hovedsak ved å redusere formueskatten.
Summen
Harald Magnus Andreassen uttalte så elegant «bobler er usynlige innenfra». Det som bør nevnes i samme åndedrag er rekordlav rente og relativt stabil nybygging av boliger. Forhåpentligvis går vi ikke på en skikkelig smell slik som i USA eller mange andre land. Vi hadde finanskrise tidlig på 1990-tallet, hvor nordiske banker måtte reddes. Det er kanskje verste scenario; dersom vi ikke evner å betale for boliglånet, boligen blir tvangssolgt til lave priser som ikke dekker lånet og bankene må ta større tap enn de har egenkapital til og staten må garantere bankene, ikke ulikt det vi har sett i utlandet i perioden 2008 og fremover.
Et hyggeligere scenario er stagnerende boligpriser i lang tid, hvor realprisen gradvis senker seg. Avkastningen vil derimot være så som så, men en bolig er ikke bare et investeringsobjekt, men også et hjem. Betaler man ned på lån litt raskere så blir ikke regnestykket så halvgalt.
Det er derimot vanskelig å se for seg at realprisene skal fortsette å øke de neste 20-30 årene like mye som de har gjort under de seneste 20-30 årene. I så fall må man tære på de andre finansielle aktiva (noe sitter riktignok fast i forsikringsaktiva ala pensjonssparing) eller øke gjeldsgraden enda mer fra dagens snitt på to ganger inntekten. Dersom det skjer vil nordmenn i enda større grad spille på en hest, nemlig boligen de bor i.
Finanstilsyn i Norge og utland strammer skruen til for bankene og krever mer egenkapital. I tillegg har Finanstilsynet nærmest pålagt 15 % egenkapital for boligkjøpere. Finanstilsyn og myndighetene ser skriften på veggen, boligprisene er en risikofaktor for stabiliteten til finanssystemet, men de må balansere flere hensyn og ikke minst unngå å trigge verste scenario.
Lærdommen
Nordmenns portefølje er tungt vektet mot eiendomsmarkedet, bankinnskudd og forsikringsteknisk krav. Vi har vært heldig nok til å ha en trygg stat som invester i aksjer for oss, så for AS Norge som helhet ser det kanskje ikke så mørkt ut. Vi bør vurdere vår egen finansielle stabilitet, altså se hvor høy total gjeld man har i forhold til inntekt, verdien på boligen og andre finansielle aktiva slik at vi er rustet til et sjokk. Bolig er, som tidligere nevnt, mer enn bare en plassering, det er også affeksjonsverdi også videre. Oppfordringen blir å ha edruelig forventning til avkastningsmuligheten fremover. Det er bare de siste 20-30 årene at det har vært realavkastning å spore i boligmarkedet, mye tyder på at det blir vanskeligere fremover.
Presentasjonen til Andreassen finnes her. (Ekstern lenke)
.jpg)
